中古マンション売却の売り方は専任媒介形式での契約がいいか?

中古マンション売却の際の売り方で媒介契約の種類で悩む人もいると思います。基本的には3種類の媒介契約(一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約)があるので、3つの内どれにするか選ぶのですが、一番多いのが専任媒介での契約と言われています。

中古マンションの売却で専任媒介での契約が多いのはなぜ?

中古マンション 売却で専任媒介契約を結ぶ人が多いのはどうしてなのか?

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の内、一番縛りがないのが一般媒介契約で、複数の不動産会社と契約でき幅広く販促活動ができる契約です。専任媒介、専属専任媒介は、複数の不動産会社と契約できず、1社のみとの契約となり、それなら一般媒介の方が良いのでは?と思いますが、一般媒介の場合、他社とも契約している訳ですので、販促活動をして買い手を頑張って探していたとしても、最終的に他社が見つけた買主で売買契約が結ばれると、利益はすべて買主を見つけた会社に入ります。

いくら頑張って探したとしても、自分が見つけた買い手と契約しない限り、1円たりとも利益になりませんので、基本的に不動産会社は、専任媒介や専属専任媒介での契約を結んだ売主を優先して売却活動するため、力の入れ具合、頑張り具合は専任契約、専属専任契約の方が高いと言えます。

その為、専任媒介での契約が多くなっています。

専任媒介と専属専任契約の違いは、実はあまりなく、1社のみしか契約できないのは同じですが、レインズへの登録義務が専任媒介の場合、契約締結から7日以内、専属専任の場合は契約から5日以内、売主への営業活動の報告義務があり、専任媒介は2週間に1回以上報告、専属専任媒介は1週間に1回以上報告、また、自分が探してきた買い手との契約について、専任媒介は直接契約は可能ですが、専属専任の場合は直接契約ができません。

そのため、専任契約と専属専任契約とでは、専任契約の方が多くなっています。

専任媒介契約ではなく、一般媒介の方が良いと言う人もいる!

実は上記では専任媒介契約が多いと言いました。これは、説明したように、一般媒介では頑張って販促活動したのに、他社に決められて仲介手数料が入らない=ムダな営業活動となり、不動産会社からするとモチベーションが上がらないからです。

その結果、専任媒介の方が多いというもありますが、不動産会社が媒介契約の種類を説明する際に、同じような話をして専任媒介を勧めているのも理由の一つかと思います。不動産会社は、いかにして売り手の仲介を担当するかが肝です。要は専任契約を結んで、契約期間内で売却する事で確実に仲介手数料をもらえるようにしたいという事です。

このような背景で専任媒介契約が多いのですが、反対に一般媒介の方が良いという方がいるのも事実です。たしかに幅広く販促活動をすることで、早く買主が見つかる可能性が高くなりますし、購入希望者も1社が担当するよりも多くなる事も考えられるので、勧める方がいるのも納得できる部分はあります。

しかし、注意して欲しいのは、一般媒介を勧める方は一体誰なのか?という事、例えばですが、売却経験者で、一般媒介契約で成功した人なのか?それとも、専任媒介で売れなった不動産が、一般媒介に切り替えたら売却できた人なのか?不動産に詳しい人が言っているのか?など

誰が言っているかをきちんと考えておかないと、単にいいよと言われ一般媒介契約にしてしまうと売却で失敗してしまうかもしれません。

一般媒介で成功した方から勧められたとしても、売却した不動産は別物ですし、誰に言われようと、同じ不動産を売る訳ではない以上、参考程度にしかなりません。

もし信じるなら、売主の不動産を十分に理解した上で、マンションの売却エリアなど考えた上できちんと一般媒介の方が良いと説明できる方が進める場合に限ってかと思います。

基本的に一般媒介での売却は、どの会社もこの不動産は他と差別化できていて、買い手を探し易いし、すぐに見つかる可能性があるような、条件の整った物件に向いています。

どこにでもあるような不動産は一般媒介で売れないとは言いませんが、それほど効果は感じられないと思います。

とは言っても、一般媒介で幅広く買主を探すのはとても良い事ですので、一般媒介で一定期間、買主を探して、反応がなければ、専任媒介に切り替える形式をとっても良いと思います。

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