中古不動産の売却は、売る前段階から売買契約までの流れを掴む

中古不動産を売るなら、まずはどのような流れで売買契約まで進むのかを売る前段階で把握しておく事をオススメします。マンションを売却する際など、何も知識がない事から不動産屋に相談に行く人が多いですが、自分の家を売るわけですので、まずは売却を成功させる為に最低限の知識を入れておくべきかと思います。

中古不動産の売却の流れと注意点

中古マンションを売るまでの流れと注意点について説明していきます。流れと注意点を把握した上で売却活動することは、ものすごく大事です。何も知らずに売却活動してしまうと、最終的に予定よりもかなり安い価格で売る事になってしまうなど、後悔の残る売却になる事があります。

大事なマンションですので、少しでも高く後悔のない売却になるようにしなければいけません。

①マンションの特徴を思いつく限り挙げてみる
②不動産会社に相談・査定を依頼する
③不動産会社と媒介契約を結ぶ
④売り出し価格を決定し売却開始
⑤内覧申込みがきて、内覧希望者を案内する
⑥売却条件の交渉
⑦売買契約・マンションの引き渡し

①マンションの特徴を思いつく限り挙げてみる

まず、不動産会社に行く前に、自分でこれから売ろうかと考えているマンションの特徴について思いつく限り挙げてみてください。駅が近い、交通の便が良い、広い、眺望が良い、生活しやすい、子育てしやすい、セキュリティーがしっかりしている、など思いつく限り考えてみてください。自分の家の特徴をしっかりと確認しておかないと、どんな人が購入してくれるか?と考える事ができませんし、購入者にどんなメリットを与えられるか、他のマンションとの差別化部分がどこなのか?はっきりしませんよね。

特徴の把握を怠ると、売却方法がぶれる可能性があり、結果的に売却に時間がかかったり、仲介をお願いする不動産会社選択を間違ったりして失敗に繋がってしまいます。

②不動産会社に相談・査定を依頼する

次に不動産会社に相談・査定をしてもらいますが、どこの不動産会社に相談に行けばいいのか?を考えなくてはいけません。普通であれば、近所の不動産会社に行けばいいと考えがちですが、まず①でマンションの特徴を把握したはずですので、売却するマンションが誰向けなのか?を考えた上で不動産会社を選ばなければいけません。

不動産会社の中には、賃貸仲介・売買仲介・管理など業者によってメイン業務が異なります。賃貸も売買も両方を行っている会社もあるので、売却するなら売買仲介をメイン業務としている不動産会社を選んだ方が良いですし、その中でも、一戸建て・土地・マンションが得意など業者毎に得意分野がありますので、マンションを売却するならマンションを得意とする業者に相談する事が大切です。蓄積された経験や感覚は売却する上でとても大事な要素です。

さらに誰向けか?の所で、例えば、ファミリー向けなのか単身者向けなのか?などもありますので、不動産会社が所有マンションを売却する上で適切かどうかを考えて相談に行ったほうが成功するでしょう。

しつこいですが、不動産会社選びは後悔しない売却をする為にとても重要です。相談・査定は必ず複数の不動産会社にしてください。今後、売却する上でそれぞれの不動産会社の考えを参考にできますし、悪い業者を見分ける事にも役立ちます。

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

複数の不動産会社に相談・査定してもらうと、それぞれの会社の売却方法やいくらで売れそうなのか?査定額を提示してもらえるので参考にした上で一番高く売却してくれそうな不動産会社を選ぶ事になります。

査定額については不動産屋によって異なりますので、選ぶ判断基準の一つになりますが、査定額が高いからという理由だけで選ばないようにして下さい。媒介契約を結ぶために高い査定額を提示している可能性もあるので、しっかりとその査定額を提示した根拠について説明してもらうようにしてください。

根拠があいまいであったり、信用できそうにない場合は違う会社を選んだ方が良いでしょう。媒介契約については中古マンション 売却の媒介契約のページを参考にしてくだい。

④売り出し価格を決定し売却開始

不動産会社と媒介契約を締結後は、売り出し価格を決め売却を開始するのですが、売り出し価格については売主が決められますので、売りたい価格、売れて欲しい価格で売り出す事が可能です。ただし、不動産会社が査定してくれた価格、相場と照らし合わせて価格決定しないと、市場価格とのずれが大きく売れません。

例えば相場が3000万円なのに、4000万円で売り出ししても売れないんです。同じ様なスペックで他のマンションが3000万円で売られていれば、4000万円では売れませんよね?4000万円の価値があると思わせる付加価値があれば別ですが...。

⑤内覧申込みがきて、内覧希望者を案内する

売り出しを開始して、チラシやポータルサイトに掲載など、営業活動を開始すると、その物件情報を見た方の中から内覧の申込みが入り、実際にマンションを案内することになります。まずは、内覧してもらわないことには、次のステップに進めませんし、内覧しない事には購入する人はいませんので、いかにして内覧者を増やすかが売却の大事な部分です。

内覧にくるという事は、物件情報を見た段階では「内覧してみたい」と考えたわけですので、購入候補の一つに入っているわけです。ここからいかにして内覧時に気に入ってもらい購入してくれるかを考える必要があります。内覧時の売主の対応も重要ですし、キレイに掃除してスッキリ見えるようにしておくことも大事です。

住みながらの売却の売主も多いですが、売り出しを開始している商品ですので、商品と思って良く見えるように最善の努力をしておきましょう。

何か商品を購入する際に「この人から買いたくない」と思った事ありませんか?そうならないようにして欲しいです。

⑥売却条件の交渉

内覧で気に入ってもらえると、購入希望者は申込書を提出します。しかし、ここで購入希望者との売却条件の交渉が入ります。いわゆる、値下げするかしないか?です。買主はローンを組んでの購入になるはずですので、ローン審査に通るのかなど、確認しておいたほうが良いでしょう。

申込書を提出している状態ですので、買い手の購入したいという感情は高くなっているはずですので、大幅な値下げ要求は厳しいかもしれませんが、なるべく買い手の感情が上がっているときに売却した方が良いかもしれません。

値下げも含めてある程度はじめから考えておいた方がよいです。

⑦売買契約・マンションの引き渡し

買い手との売却条件の交渉で合意したら、売買契約を交わすことになります。その後、所有権の移転手続きや売却代金を支払ってもらい、ローンがある場合は、すべて完済して抵当権抹消手続きをします。その後、固定資産税などの売買にかかる諸経費などを清算して引き渡すことになります。引渡しの日は契約書に記載の通りですので、その日までに、引越しを完了させておきます。

まとめ

不動産売却の流れを一通り説明しましたが、重要なのはしっかり所有マンションの売却について考えて売却しないといけないという事。流れをつかんでおけば、どのくらいの期間かかりそうだから、早めに動いておいた方が良いなど逆算して考える事もできます。期間がなくなると、値下げして売る事になったり、意志と反して安い金額で売らないといけない状況になる事も考えられます。

しっかり流れを把握した上で信頼できる不動産会社を選び、高く売れるようにしてください。

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